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濟南連續仨月住宅網簽量“9000+”

2020年08月05日 10:12:53 | 來源:舜網-濟南時報

  萬和府和周邊多個新項目集中在建寧路沿線 新時報記者羅曉飛 攝

  剛剛過去的7月,濟南市新建商品住宅網簽量近萬套,這已是今年連續第三個月住宅網簽量“9000+”,市場銷售進一步企穩。在全國一片調控收緊的聲音中,2020年濟南樓市下半程走勢如何?業內人士認為,濟南房價保持平穩、調控力度不減,預計政策面會維持穩定,下半年市場不會重現去年同期變冷的行情。

  一公里路段4個盤扎堆

  主城區市場挺熱鬧

  8月3日上午,槐蔭區建寧路與南辛莊東路交叉口,經十一路C1地塊建設項目工地已有多臺工程機械進場。這里就是上半年濟南最熱土拍地塊,被新城控股摘得,樓面成交價約1.4萬元/平方米。根據項目規劃批前公示,這里將建3棟住宅樓、252戶,戶型建筑面積從 118 平方米到 163 平方米,涵蓋剛需和改善客戶。而在這個項目周邊500米至1公里范圍內,分布著萬和府、誠園、靜悅府三個樓盤,再向東1公里多還有今年初保利摘牌的五里牌坊項目。

  之所以多個項目扎堆建寧路沿線,無非是周邊商業、交通、醫療等配套已十分成熟,加上棚改項目提升了城市環境,因此成為開發企業眼中的“香餑餑”。在剛開放不久的靜悅府營銷中心,置業顧問介紹說該小區規劃5棟樓、390余戶,建筑面積在126-187平方米,5號樓已封頂,4號樓則建設過半,預計9月前后首開,毛坯房價位在2萬至2.5萬元之間。經十一路C1地塊南邊不遠的綠城誠園展示中心,沙盤展示規劃建設7棟樓、350余戶,釋放的價位在2.3萬至2.5萬元之間,主打134平方米的四室兩廳兩衛產品,計劃年底清盤。相比之下,較早開盤的萬和府在售7號、12號樓價位在2.1萬至2.3萬元之間,在售戶型面積從110平方米至140平方米不等。除了保利和新城項目,萬和府在售產品和靜悅府、誠園待售產品價位未拉開區間,價位相近,主打的改善戶型競爭激烈。

  二環內主城區像建寧路沿線樓盤扎堆并不鮮見。在西北城區,借天橋區提升藥山片區紅利,去年下半年至今該區域供地頻頻。就在最近,萬科、中梁的新盤前后腳入市,目標客群主要是地緣性剛需以及剛改客戶。在百年“修女樓”平移后,地塊上的明湖壹品苑進入開發階段,主城區歷山路沿線又多了一家主打“大明湖畔”的新貴。而在該樓盤周邊則還有山大靜園、歷山永祥里、國熙臺等新老樓盤。

  東部進入“紅海市場”

  有的樓盤擦著地價賣

  主城區新樓盤著重布局地段,爭取區域內改善型客群,東部多個片區樓盤則進入一片“紅海市場”,經歷著慘烈的價格戰,甚至擦著拿地樓面價賣房,可見壓力之大。

  早在6月份,唐冶片區的保利和唐悅色項目因“11999元/平方米起”的宣傳引起關注。該項目地塊是在2017年8月4日土拍中以溢價率94%競得,這是當時濟南“土地限價+競配建安置房面積”政策后的首次土拍,保利拿地樓面成交價9936元/平方米。記者前去探盤時了解到,當時為沖年中業績拿出部分房源吸引客戶,事后又上調三四百元。饒是如此,總房款送車位、儲藏室,以單價1.35萬的房源來說,優惠后單價相當于1.23萬元,幾乎貼著成本價賣房。

  拿地一時爽,賣房愁斷腸。經十東路上的中鐵城,中鐵聯合體在2016年10月的土拍中,鏖戰314輪摘得該地塊,樓面成交價在13000元/平方米。今年6月底,中鐵城一批房源以10900元/平方米起推向市場,讓彩石章錦片區變得更加熱鬧了起來。

  濟南東部一樓盤項目負責人楊先生告訴記者,東部樓盤密度高的區域庫存大,多個片區已進入“紅海市場”,價格不斷探底?!皷|部剛需市場有文旅城、中新國際城、中新錦繡天地三個大盤壓著,客戶對比選擇的空間大,項目只能維持先出貨、回流現金,賠錢也要賣?!睏钕壬f,沿其項目往東3-5公里的區域,不同剛需項目間的差價幾乎能省出一輛車錢。

  二季度樓市成交企穩

  去化庫存仍有壓力

  經歷樓市“半年考”后,7月濟南市場接連有綠城明月風荷、鑫都紫宸府、力高君逸府等新盤入市、老盤加推。據濟南住宅與房地產信息網不完全統計,7月住宅網簽至少9678套,這個數據在傳統的樓市淡季顯示了開發企業以價跑量的特點。

  濟南市房地產業協會披露的月度數據顯示,2月、3月樓市受新冠肺炎疫情影響較大,自4月以后濟南市場逐步復蘇,批準預售套數、供應面積穩步提升,成交量逐步恢復正常。從二季度看,4月住宅網簽8237套,5月住宅網簽9644套,6月住宅網簽9174套。綜合1月至6月網簽數據,住宅銷售超過39000套,基本與去年同期持平,明顯高于2018年上半年的36000余套。

  在數據說得過去的表象下,業內人士指出仍有兩點值得關注:一是去化庫存仍有壓力,二是開發企業利潤攤薄了。數據顯示,4月批準預售7978套(含住宅、公寓、別墅,下同),供應面積96.85萬平方米;5月批準預售5871套,供應面積75.2萬平方米;6月批準預售9543套,供應面積為上半年最高,達到125.55萬平方米。2020年1月份,濟南市房地產行業協會發布了2019年度市場數據顯示,濟南樓市庫存住宅去化周期約15個月。據了解,2020年上半年這一數據仍維持在十幾個月的水平。

  另一方面,傳統的淡季不淡是開發企業以價格換來的,一些樓盤擊穿“樓板價”、擦著成本價賣房即是最好的例子?!笆组_低價入市,后續加推就需要不斷加大分銷力度,對一些中小項目來說,在渠道銷售上投入的多,就會影響利潤?!鄙鲜鲰椖控撠熑藯钕壬f。

  業內認為

  濟南下半年不會重現變“冷”行情

  去年的“7·30會議”用“堅決遏制房價上漲”給房地產市場定調,2019年下半年樓市調頭向下。今年“7·24房地產座談會”用“時刻緊繃房地產調控這根弦”釋放了調控繼續從嚴的信號,會給下半年樓市帶來什么影響?

  7月以來,已有包括東莞、杭州、深圳、寧波、南京在內的多個熱點城市對樓市加碼調控,掀起了對全國新一輪調控政策收緊的預期。在此背景下,濟南跟不跟進成為市場的關切?!澳壳翱床粫?,現在的政策是對市場過熱的城市冒頭就打!”山東合富輝煌研究院高級分析師許傳明分析說,“冒頭”是指房價上漲、調控政策放松兩個方面,濟南市場并沒有這倆苗頭,后期政策還是會維持穩定。他還認為,從7月31日會議看,“六穩”“六?!蹦囊粭l都大過樓市,樓市只要明確既有調控目標不改、政策方向不變、力度不減就可以。

  從市場“體感”來看,濟南大小樓盤比拼“人才團購優惠”“企業團購”“認籌送家電”等各種營銷,鉚足了勁賣房子?!皾隙径仁袌鲣N量很不錯,按照這個慣性不會突然冷下來的?!睗弦谎芯糠康禺a市場的人士表示,開發企業為了消化高價地,不得不保持規模,下半年還是會促銷走量。

  上述項目負責人楊先生表達了對下半年市場謹慎的觀點:“對9月、10月的旺季市場不是很樂觀,能持平就不錯?!彼硎?,市場多數樓盤在以價換量的情形下想提價很難,但整體會以平穩為主,不會重現去年下半年的情況。

責任編輯:秦來玲
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